Il existe deux manières de réaliser un démembrement immobilier : soit sur un bien déjà existant (en réalisant la donation de la nue-propriété), soit sur un actif futur à acquérir. Le but est de faire profiter à l’avance de la nue-propriété à ses enfants, en plus des allègements fiscaux très attractifs dont les descendants nus-propriétaires peuvent bénéficier.
La donation de la nue-propriété et l’usufruit conventionnel à travers un exemple
Jean-Pierre possède un coquet appartement parisien reçu en héritage par ses parents. Il prépare déjà sa propre succession et songe à réaliser la donation de la nue-propriété à son enfant Xavier. Pour cela, Jean-Pierre démembre le bien et devient usufruitier, c’est-à-dire qu’il cesse d’être pleinement propriétaire. La loi l’autorise à y habiter jusqu’à son décès.
Quant à Xavier qui devient alors nu-propriétaire, il a le droit de disposer de l’appartement, c’est-à-dire qu’il peut à son tour le céder, le transmettre ou en résumé l’aliéner. Toutefois, l’accord des deux parties est nécessaire avant toute revente, étant donné que ce sont les droits des deux parties réunies qui constituent la pleine propriété du bien.
On parle alors de donation de la nue-propriété avec usufruit conventionnel. Xavier est certes assujetti au paiement de droits de donation. Toutefois, il peut profiter d’un abattement conséquent octroyé d’office par l’administration fiscale, qui est de 100 000 euros puisqu’il s’agit d’une donation en ligne directe.
Ce genre de démembrement est viager, comme il ne prend fin que lorsque l’usufruitier décède. Dans notre exemple, Xavier ne devient alors pleinement propriétaire du bien qu’au décès de son père Jean-Pierre. Avantage : il est totalement exonéré de droits de succession, à la différence d’une transmission d’un bien en pleine propriété.
L’achat d’un bien démembré : quel principe ?
Dans ce second cas de figure, le bien n’est pas encore acquis, mais acheté directement en démembrement. C’est-à-dire qu’un individu l’achète en usufruit et l’autre en nue-propriété. Prenons un second exemple. Alexis et son fils Jules souhaitent faire ensemble l’acquisition d’un bungalow, mais avec chacun leurs droits respectifs sur celui-ci.
Alexis choisit de l’acheter en usufruit – mêmes conditions que pour Jean-Pierre dans l’exemple précédent – tandis que Jules l’achète en nue-propriété. Les deux parties ne décaissent pas des fonds à l’achat d’un bien en pleine propriété : il s’agit par conséquent d’un excellent montage d’ordre financier.
Alexis usufruitier a la possibilité de faire louer le bungalow pour empocher des revenus locatifs dont une partie pourra être destinée à rembourser son prêt immobilier et l’autre à compléter ses revenus. Quant à Jules, il possède déjà plus ou moins ledit bungalow mais ne peut percevoir ces revenus locatifs jusqu’à ce que la période du démembrement expire.
Dans ce cas, les deux parties peuvent opter pour deux possibilités :
- réaliser un démembrement viager comme dans le cas précédent
- opter pour le démembrement temporaire : père et fils se conviennent donc de la durée du démembrement en question. Une fois l’échéance atteinte, même si Alexis est toujours en vie, Jules profite de son vivant de la pleine propriété du bien.
Le démembrement pour des héritiers nombreux
Nous avons vu dans les deux exemples ci-dessus le cas d’une transmission à un seul enfant. Cependant, il arrive que la donation de la nue-propriété puisse porter sur plusieurs enfants qui ont les mêmes droits sur le même bien. Dans ce cas, il est préférable de monter une SCI familiale ou société civile immobilière. Chaque héritier reçoit alors des parts en nue-propriété qu’ils sont totalement libres de gérer selon leurs convenances.
Quel que soit l’objet de la donation – bien classique ou parts de sociétés – le passage par le notaire est toujours obligé. Tous les renseignements sur euodia.fr.
